Barceló Maya Grand Resort · Vista Aérea
BARCELÓ
POOL EXPERIENCE
Transformación del espacio del delfinario del Hotel Barceló en un destino premium de entretenimiento acuático en la Riviera Maya.
Preparado para
[NOMBRE DEL INVERSIONISTA]
[Cargo · Organización]
Inversión
$25M MXN
Vigencia
5 años
Devolución
Mes 22
Fecha
Abril 2026
Elaborado por: Dirección de Proyecto · Century 21 Expert Investment
CONFIDENCIAL
Carta de Presentación
Estimado Inversionista
Es un honor presentarle Barceló Pool Experience, un proyecto que transforma un activo subutilizado del complejo hotelero Barceló Maya Grand Resort en un destino premium de entretenimiento acuático con rentabilidad comprobable desde el primer mes de operación.
A diferencia de una inversión tradicional en hospitality, este proyecto opera sobre un mercado cautivo de hasta 10,000 huéspedes diarios, eliminando por completo el costo y riesgo asociado a la captación de clientes externos. Los ingresos se generan en dólares americanos y los gastos operativos están estructurados para mantenerse en el 45% del ingreso bruto.
La propuesta le ofrece una recuperación completa de su capital de $25M MXN en 22 meses, sin intereses, mediante un esquema de préstamo; y adicionalmente una participación del 15% sobre la utilidad neta mensual durante los 5 años del contrato desde el primer día de operación.
Los socios operadores asumimos la responsabilidad total de la ejecución, la relación con Barceló, y el cumplimiento del cronograma de devolución. Este documento contiene el modelo financiero, el análisis de riesgos, el cronograma de capital y la estructura legal propuesta para su evaluación.
Quedamos a su disposición para responder preguntas, ajustar términos y acordar los siguientes pasos.
[NOMBRE DEL DIRECTOR DE PROYECTO]
Dirección de Proyecto
Century 21 Expert Investment
Abril 2026
Playa del Carmen, Q. Roo
Barceló Pool Experience · Propuesta Estratégica de Inversión
CONFIDENCIAL
01
Resumen del Proyecto
Barceló Maya Palace · Complejo Hotelero Riviera Maya
Hasta 10,000 huéspedes diarios al 100% de ocupación
Remodelación del antiguo espacio del delfinario del Hotel Barceló en un Pool Party. El proyecto aprovecha un flujo cautivo de hasta 10,000 huéspedes diarios al 100% de ocupación en sus 6 hoteles, centralizando las actividades de entretenimiento en un solo punto de alta rentabilidad.
Inversión Requerida
$25,000,000
Pesos Mexicanos (MXN)
Capacidad del Lugar
400
personas por evento
Devolución de Capital
Mes 22
Pago único · Sin intereses
Plazo del Contrato
5 años
60 meses de operación
Ubicación
Espacio concesionado dentro del Hotel Barceló · Riviera Maya, Q. Roo
Barceló Pool Experience · Propuesta Estratégica de Inversión
Página 2
02
Oportunidad de Mercado
Huéspedes/día
10,000
al 100% ocupación
Hoteles
6
complejo Barceló Maya
Ticket objetivo
$45
USD por persona
Penetración
2.8%
280 de 10,000/día
Contexto Riviera Maya · Barceló Maya Grand Resort
La Riviera Maya recibe más de [NÚMERO] millones de turistas anuales, siendo uno de los destinos de playa con mayor crecimiento sostenido de México. El complejo Barceló Maya Grand Resort concentra 6 hoteles all-inclusive sobre 4 km de playa en Puerto Aventuras.
El segmento de entretenimiento acuático premium (pool parties, beach clubs, day passes) ha mostrado un crecimiento anual de [%] en destinos comparables (Mykonos, Ibiza, Tulum). Los pool parties operando en Riviera Maya con formato similar reportan tickets promedio entre $40–$80 USD con márgenes operativos superiores al 50%.
Perfil del Huésped Barceló
Mercado internacional: EE.UU., Canadá, Europa, México.
Poder adquisitivo medio-alto, estancia promedio de 5–7 noches.
Demanda por experiencias premium diferenciadas del all-inclusive.
Gasto incremental promedio en actividades: $60–$150 USD/día.
Comparables de Mercado
Mandala Beach Club (Cancún) — ticket ~$70 USD.
Taboo Beach Club (Tulum) — ticket ~$80 USD.
[COMPARABLE 3] — [datos a completar].
Barceló Pool Experience posiciona su ticket en $45 USD, por debajo del mercado para asegurar conversión sobre el mercado cautivo.
Barceló Pool Experience · Propuesta Estratégica de Inversión
CONFIDENCIAL
03
Modelo de Negocio y Operación
Barceló Maya Grand Resort · 6 hoteles · Playa del Carmen
Costo de Entrada por Persona
$45.00 USD
El modelo se basa en un costo de entrada fijo por persona, con una estructura de costos optimizada para garantizar la salud financiera del proyecto.
Eficiencia Operativa
Gastos fijos e indirectos limitados al 45% del ingreso bruto.
Atractivo Principal
Mixología premium, gastronomía seleccionada y equipo de animación profesional.
Ingresos Adicionales
Renta del espacio para eventos privados en horario nocturno (22:00 – 04:00).
Esquema de Participación para el Socio Capitalista
Préstamo de $25,000,000 MXN retornado en su totalidad en una sola exhibición sin intereses en el mes 22.
Recibe el 15% de las utilidades netas mensuales durante toda la vigencia del contrato (5 años) desde el primer día de operación.
Al completar el reembolso de capital en el mes 22, el inversionista mantiene su 15% de participación en utilidades netas hasta el término del contrato en el mes 60.
Plan de Reembolso de Capital
Meses 1–3
Lanzamiento y posicionamiento
Meses 4–21
Operación y distribución de utilidades
Mes 22
Devolución íntegra del capital
Barceló Pool Experience · Propuesta Estratégica de Inversión
Página 3
04
Proyección Financiera · ROI
Inversión
$25M
MXN
Retorno Capital
Mes 22
Pago único
Participación
15%
Util. neta mensual
Vigencia
60
meses
Escenario
Pax/día
Ingreso Bruto
Util. Neta
15% Inv./mes
Total 60M
Pesimista
150
$202.5K USD
$56.3K USD
$8,445 USD
$506.7K USD
Base
280
$378K USD
$128.5K USD
$19.3K USD
$1.16M USD
Optimista
400
$540K USD
$189K USD
$28.35K USD
$1.70M USD
Estructura de Costos (mensual base)
Renta a Barceló (fija)
$30K USD
Nómina y operación
$85K USD
Insumos F&B
$75.6K USD
Total Costos
~$249.5K USD
Resumen de Retorno · Escenario Base
Capital invertido
$25,000,000 MXN
Utilidades 60 meses (15%)
~$1.16M USD
Devolución capital mes 22
$25,000,000 MXN
Múltiplo estimado
~3.5x
Supuestos clave: Ticket promedio $45 USD · FX [FX_MXN_USD] MXN/USD · Margen neto ~34% (escenario base) · Ocupación mes 1–3 rampa lineal 150→280 pax/día. Los escenarios son estimaciones y no garantizan rendimientos futuros.
Barceló Pool Experience · Propuesta Estratégica de Inversión
CONFIDENCIAL
05
Cronograma y Waterfall de Capital
Mes 1–3
Lanzamiento
Curva de aprendizaje · ~150 pax/día
Mes 4–21
Operación Estabilizada
280 pax/día · fondo de retorno activo
Mes 22
Devolución Capital
Pago único $25M MXN
Waterfall de Capital · Horizonte 60 meses
M1
M22 — Devolución $25M MXN
M60
Lanzamiento
Fondo Retorno acumulado
Utilidad líquida 15%
Fase
Meses
Pax/día
Fondo Retorno
Inversionista 15%
Lanzamiento
1–3
~150
Parcial
desde mes 1
Estabilización
4–21
280
$82K USD/mes
~$19.3K USD/mes
Devolución
22
280
$25M MXN
~$19.3K USD
Participación post-retorno
23–60
280+
—
~$19.3K USD/mes
Barceló Pool Experience · Propuesta Estratégica de Inversión
CONFIDENCIAL
06
Análisis de Riesgos (FODA)
Fortalezas
Mercado cautivo de hasta 10,000 huéspedes diarios sin costo de captación.
Ingresos 100% en USD, cobertura natural contra FX.
Infraestructura existente (espacio del delfinario) reduce CapEx de obra.
Ticket promedio $45 USD alineado con poder adquisitivo del huésped Barceló.
Oportunidades
Centralización de las 6 albercas actuales del complejo en un solo destino premium.
Ingresos adicionales por eventos privados nocturnos (22:00–04:00).
Cross-selling con agencias de bodas, quinceañeras y corporativos de Riviera Maya.
Posibilidad de renovación del contrato al vencimiento de los 5 años.
Debilidades
Curva de aprendizaje de 3 meses con ocupación inicial ~150 pax/día.
Dependencia total del convenio con Barceló y del flujo hotelero.
Sin track record operativo previo en este formato específico.
Estacionalidad: temporada baja sep–oct impacta ocupación.
Amenazas
Huracanes y eventos meteorológicos de la temporada atlántica.
Cambios regulatorios en zona federal marítimo-terrestre (ZOFEMAT).
Saturación de oferta de pool parties en Riviera Maya.
Fluctuación FX MXN/USD (parcialmente mitigada por ingresos USD).
Conclusión para el Inversionista
Salida limpia en 22 meses con capital recuperado al 100% y 15% de utilidades mensuales por los 5 años del contrato. Para los operadores, propiedad total del activo los 38 meses restantes.
Barceló Pool Experience · Propuesta Estratégica de Inversión
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07
Estructura Legal y Términos
Términos Principales
Vehículo
[SPV / Fideicomiso / Mutuo mercantil — a definir]
Naturaleza del capital
Préstamo mercantil sin intereses por $25,000,000 MXN
Plazo de devolución
Pago único al mes 22 desde el inicio de operación
Participación
15% de utilidad neta mensual por los 60 meses del contrato
Vigencia
5 años (60 meses) alineados al contrato con Barceló
Garantías
[Aval de los socios operadores · Prenda sobre activos del proyecto — a definir]
Cesión al mes 22
Al completar el reembolso, el inversionista cede su participación accionaria a los socios fundadores (manteniendo el 15% de utilidades)
Derechos de Información
Reporte operativo y financiero mensual.
Estados financieros auditados anuales.
Derecho de inspección del sitio y libros contables.
Notificación inmediata de eventos materiales.
Salidas y Protecciones
Cláusula de salida anticipada en caso de incumplimiento operativo.
Liquidación preferente del capital pendiente ante cierre del negocio.
Jurisdicción: tribunales de [CDMX / Q. Roo — a definir].
Resolución de disputas mediante arbitraje.
Nota: los términos contenidos en esta sección son indicativos. La documentación definitiva (contrato de mutuo, fideicomiso de administración, pagaré, y convenio de participación) se formalizará con los asesores legales de ambas partes previo al desembolso del capital.
Barceló Pool Experience · Propuesta Estratégica de Inversión
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08
Equipo Operador
Equipo con experiencia combinada en hospitality, F&B, y gestión de activos en Riviera Maya. La dirección del proyecto está a cargo de Century 21 Expert Investment, con trayectoria comprobada en desarrollo inmobiliario y estructuración de proyectos turísticos.
[NOMBRE 1]
Director General
[Bio breve · experiencia previa · años en industria · proyectos relevantes].
- [Logro / proyecto clave 1]
- [Logro / proyecto clave 2]
[NOMBRE 2]
Director de Operaciones
[Bio breve · experiencia en F&B, beach clubs, o hospitality premium].
- [Logro / proyecto clave 1]
- [Logro / proyecto clave 2]
[NOMBRE 3]
Director Comercial
[Bio breve · relaciones con Barceló · ventas corporativas · eventos].
- [Logro / proyecto clave 1]
- [Logro / proyecto clave 2]
Century 21 Expert Investment
Asesor Estratégico
Estructuración financiera, relación con inversionistas y cumplimiento. Trayectoria en desarrollo inmobiliario en Riviera Maya.
- [Portafolio representativo]
- [Experiencia en el sector]
Compromiso del Equipo
Los socios operadores aportan 100% de la ejecución operativa, la relación con Barceló y el cumplimiento del cronograma financiero. El inversionista participa como socio capitalista sin responsabilidad operativa.
Barceló Pool Experience · Propuesta Estratégica de Inversión
CONFIDENCIAL
09
Siguientes Pasos
Revisión
Análisis del documento por parte del inversionista y su equipo asesor.
Reunión
Sesión presencial para resolver preguntas y ajustar términos.
Term Sheet
Formalización de los términos principales en documento vinculante.
Cierre
Firma de contratos y desembolso del capital. Inicio de obra.
Contacto Directo
[NOMBRE DEL DIRECTOR]
Dirección de Proyecto
[+52 ___ ___ ____]
[correo@century21.mx]
Century 21 Expert Investment
[Dirección de oficina]
Playa del Carmen, Q. Roo, México
[sitio-web.com]
Gracias por su tiempo y consideración
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